Formandsberetning 2007

Formandens beretning for 2007
Ejerforeningen Øresund Strandpark etape 1

Året der gik
Det har været et travlt år for bestyrelsen. I vores eget regi har det primært været ventilationssagen, der har krævet en hel tid. Men herudover har også arbejdet med de fælles ting på tværs af etaperne krævet en stor indsats. Dette vender vi tilbage til. Der har været fokus på bl.a. udskiftning af leverandører, hvor der er mange, vi ikke er tilfredse med. Dette arbejde er sket i et samarbejde mellem de 5 ejerforeninger, der nu er i Øresund Strandpark.
De store og besværlige sager ser nu ud til at kunne finde gode løsninger inden for relativt kort tid. Så vi regner med, at 2008 bliver mindre travlt – men vi har jo også en 5-års gennemgang at forberede. Alt i alt har det været et godt år, der er sket meget, og der etableret nye, effektive måder at koordinere og samarbejde på i en bebyggelse, der nu tæller 376 lejligheder.
Vi vil gå igennem aktiviteterne i denne rækkefølge: Grundejerforeningen, leverandører, foreningens aktiviteter i øvrigt og til sidst ejendommen, herunder ikke mindst ventilationssagen.

Grundejerforeningen
Morten Truelsen har været vores faste repræsentant i Grundejerforeningens bestyrelse. En stor tak til Morten for en stor og vedholdende arbejdsindsats! Herudover har formanden også deltaget i en del møder, simpelthen fordi arbejdspresset på grundejerforeningens bestyrelse har været meget stort. Det lykkedes ikke at finde en ny formand for Grundejerforeningen, hvilket ikke har gjort arbejdet nemmere. Formændene for de 5 ejerforeninger har (på vores initiativ) derfor indledt et tættere samarbejde om de mere langsigtede ting, mere om dette senere.
En af de meget belastende sager har været miljøstationen, som jo er håbløst underdimensioneret, nu hvor vi er 5 foreninger med tilsammen 376 lejligheder. Det har aldrig været meningen, at den nuværende miljøstation skulle betjene mere end 3 etaper, men Skanska forsøger at henholde sig til, at der først kan bygges en miljøstation mere, når etape 6 er klar.  I forbindelse med indflytningerne osv. har det været særlig åbenbart, at der er store problemer. Desværre er der mange, som ikke følger opfordringen til at køre videre til genbrugsstationen i Herjedalgade, hvis man er i bil alligevel. Yderligere har beboerne smidt papir, pap og husholdningsaffald i storskraldsrummet. De ekstraordinære sorteringer og tømninger, der har været nødvendige har medført betydelige ekstraomkostninger. Der er nu besluttet disse tiltag: Storskraldssektionen er lukket. Storskrald skal transporteres til genbrugsstationen i Herjedalgade. Der er kommet flere renovationscontainere. Der må ikke hensættes affald på jorden! Med hensyn til flaskecontainer, så bibeholdes den i miljøstationen og der opsættes yderligere en flaskecontainer i etape 5. 
 
Kommunes jurister er i gang med at undersøge om Skanska skal opføre en endelig miljøstation til etape 4/5 og ikke afvente opførelsen af etape 6. Endelig arbejdes der på – sammen med kommunen – at få etableret en midlertidig genbrugsstation i etape 4/5. Vi kan jo kun beklage, at det har været nødvendigt at lukke for storskrald, men der var ikke andre alternativer. Vi har i øvrigt foranlediget, at der fremsættes forslag om – på grundejerforeningens budget for 2008 – at overdække miljøstationen i forbindelse med at der skal etableres belysning i den (krævet af R98).
Parkering er den anden meget store sag i grundejerforeningen. Bestyrelsen har arbejdet særdeles aktivt med at finde en fælles parkeringsløsning for hele bebyggelsen. Dette er nu udmøntet i to alternative forslag, som sendes til høring i de 5 ejerforeninger. Dette kommer vi tilbage til senere.
 
De grønne områder er nu overtaget, med forbehold, for alle 5 etaper. Den grønne kile, ”Grønningen” mellem etape 3 og etape 4 skal færdiggøres i år med bl.a. legefaciliteter osv. En arbejdsgruppe – på tværs af alle 5 etaper – er i gang med planlægningen af dette.
 
Projektet omkring refusion af ejendomsskat er – med noget startbesvær, som skyldtes usikkerhed hos nogle af medlemmerne – nu søsat for etape 1 – 3. Alle skulle nu have fået bekræftelse fra advokatfirmaet Rafn & Søn om, at sagerne er igangsatte. 
 
Højhusplanerne og lokalplansarbejdet i øvrigt har primært været fokuseret på højhusplanerne på Krimsvej området. Bestyrelsen har deltaget i enkelte møder, herunder et velbesøgt borgermøde arrangeret af den lokale arbejdsgruppe, der arbejder på sagen i hele lokalområdet.  Bestyrelsen foretager sig ikke yderligere. Med hensyn til P-huset, så er der kun lidt nyt om dette. Der har været en voldgiftssag mellem Amagerbanken og Skanska. Skanska indkaldte til et møde den 2. april 2008 om emnet. Det står klart, at Skanska og Amagerbanken taler ikke sammen, kommunen vil kun give byggetilladelse til etape 6 hvis P-problemerne kan løses på en for beboerne tilfredsstillende måde, Skanska foretrækker et P-hus, fordi det væsentligt billigere end en P-kælder under etape 6. Skanska forsøger derfor at få vores opbakning til at tvinge Amagerbanken til at frigive trekantsgrunden (område 1.C i lokalplanen) til P-huset. Etape 1 er i jo den gode situation, at vores andel af omkostningerne til etableringen af P-huset afholdes af Skanska, hvilket fremgår at vores tinglyste vedtægter. De andre etaper (og vores naboer og genboer) skal selv punge ud efter temmelig uensartede regler. Der kommer et nyt møde på den anden side af generalforsamlingerne.
Grundejerforeningens omkostninger i 2008 vil stige på grund af etablering af skiltning i etape 4/5, indretning af legeplads på grønningen, opsætning af affaldskurve i de grønne områder, etablering af tag og belysning på miljøstationen. Totalt set vil det ikke betyde væsentlige stigninger for de enkelte ejerforeninger.

Leverandører
Foranlediget af situationen i Grundejerforeningens bestyrelse tog vi initiativ til at indkalde alle 5 formænd i bebyggelsen. ”Formandsinitiativet” blev resultatet, og det er aftalt, at man i dette regi vil fokusere på lidt mere langsigtede ting, herunder ikke mindst udvælgelse af nye leverandører, fælles for alle foreningerne, således at vi kan få stordriftsfordele og god kvalitet til rimelige priser. Det er besluttet at komme hele vejen rundt henover et par år. Arbejdsformen er, at formændene prioriterer, og at der nedsættes ”task forces” til de enkelte udvælgelsesopgaver.  Beslutningerne lægges tilbage i de enkelte bestyrelser, og Grundejerforeningen tjener som administrativ ramme.
 
Foranlediget af, at Coor af sig selv opsagde viceværtsaftalerne med ejerforeningerne (men ikke Grundejerforeningen) var det naturligt at starte med at finde en ny vicevært. En effektiv lille arbejdsgruppe skannede forskellige alternativer og valget faldt på Sundby Rengørings Service, som har en fornuftig pris, og som har gode referencer i nærområdet. Herefter skulle der også vælges gartner, idet gartneren var underleverandør til Coor, som vi ikke ønskede at fortsætte med på Grundejerforenings niveau. Gartneren, der blev valgt, er den samme som før, men nu med en aftale direkte med os, i stedet for med Coor. Denne aftale inkluderer også snerydning fra november 2008.
 
De næste ting, der igangsat arbejde med, er rengøring og reduktion af antallet af aftaler med R98 (gode besparelser i årlige omkostninger). På rengøringssiden er der pt. slutforhandlinger i gang. Det kommer formentlig til at indebære, at vi for ca. sammen omkostninger får væsentlig mere rengøring, herunder hovedrengøring, 3 årlige vinduespoleringer, kælderen m.m. Vi forventer også et væsentlig bedre kvalitetsniveau. Hvad der kommer efter afgøres på næste formandsmøde. Men det kan være administrator, VVS, elevatorer, teknisk rådgiver osv.
 
Datea har i øvrigt udpeget en anden administrator, Inge-Marie Holm Rud.

Foreningen i øvrigt
Bestyrelsen har valgt at anvende advokat (H) Kjeld Jørgensen, fa. Lund Elmer Sandager som juridisk rådgiver. Det været vigtigt for bestyrelsen, at vores rådgiver er uafhængig - givet de kontroverser, der måtte komme pga. ventilationssagen og af 5-års gennemgangen.
Vi har arbejdet med parabolopsætning a.h.t. Viasat problematikken. På trods af, at der er flere tekniske løsningsmuligheder, har bestyrelsen valgt at skrinlægge projektet. Der er to grunde til dette. For det første at satellit-TV jo generelt under afvikling for at blive afløst af TV over bredbånd / internettet. For det andet er der ikke meget, der tyder, på, at ville kunne imødekomme Viasats krav om mindst 75 %’s tilslutning blandt beboerne, i hvert fald ikke ad frivillighedens vej. Det står således – som hidtil – beboerne frit for at entrere med den TV-leverandør, de foretrækker – på markedsvilkår.
Cykelstativerne er også kommet på plads. Den samlede udgift blev på ca. 30,000 kroner.
 
Vi har anvendt hjemmesiden som det primære informationsmedie til medlemmerne og det agter vi at gøre også fremover. Der er pt. godt 30 medlemmer på emaillisten, som vi opfordrer alle til at tilmelde sig (per mail til bestyrelsen@oresundstrandpark.org ). 
 
 
Ejendommen
Den store sag i foreningen har været ventilationsproblemerne. Efter en del klager sidste vinter og forår udarbejdede  vores nye ventilations servicefirma, DP Ventilation, en rapport efter en inspektion af anlægget (maj 2007). På baggrund heraf indkaldte vi Skanska til et møde om sagen. Dette blev til i alt i 7-8 møder med Skanska. Vi tog Teknologisk Instituts ventilationsafdeling ind som tekniske rådgivere, og det førte til et møde i juli, hvor Skanska gav ganske omfattende løfter om udbedringer og fornyet indregulering.
I praksis har Skanska anvendt utroligt lang tid på at prøve at løse problemerne med simple (billige midler). Rent konkret er der foretaget følgende ændringer:
· Der er opsat ekstra afdækning på indersiden af dørene til renovations rummene (for at bedre mulighederne for at etablere undertryk, hvilket langt fra var tilfældet)
· To styringselektronik er udskiftede.
· En midlertidig montering af ventilatoren er afløst af en rigtig montering.
· Der er opsat riste øverst i alle affaldsskakter for at forhindre, at plastposer og lignende kommer op i ventilatoren (det er sket i et par tilfælde).
Skanska har siden december anvendt opgang 2 som ”forsøgskaniner”. Tak for beboernes tålmodighed! Det er ikke lykkedes Skanska at finde de trykfølere der burde sidde i stuetagen, i forbindelse med automatikken i ventilationen. Senest har Skanska bedt en rådgivende ventilations ingeniør (fa. AVJ) om en vurdering. Ingeniøren siger bl.a.: ”Konklusionen er at al automatik inkl. følere mv. skal skrottes og erstattes af nyt” og ” Det står helt fast at det eksisterende ikke fungerer og i øvrigt ikke overholder brandkravene - som følge af den defekte automatik”. Hans formelle svar dateret 10/3-2008 er vedlagt som bilag 1. Anlægget skal simpelthen bygges om, så det kan opfylde lovgivningen og bygningsreglementet. Vi har siden 10/3 forsøgt at få afholdt et planlægningsmøde med Skanska, således at vi på generalforsamlingen kunne fremlægge en plan. Skanska har ikke reageret på dette, endnu. I mellemtiden har etape 2 så fået – i en helt analog sag – en ventilationsmands udtalelse om, at ” Vi har haft eftersyn på ventilations-anlægget og har konstateret at i stort set alle anlæg er følerne defekte. Motorerne kører derfor for fuld kraft hele tiden. En motor er defekt med slidt leje vibrerer meget og stopper snart helt”.
En stor tak til Gitte de Linde fra nr. 2 for hendes utrættelige indsats i ventilationssagen!
 
Udluftning af opgange kan nu – med Skanska’s billigelse – ske ved at åbne de eldrevne vinduer øverst i trappeskaktene. Bestyrelsen og viceværten har nøgle til kontrolboksene.
 
EMO rapport er nu udarbejdet og ligger på hjemmesiden.
 
Der er kommet dørlukkere og kroge i alle opgangene som afslutning på dagpenge mellemværendet med Skanska. Vi har efterfølgende fået indkøbt nye måtter.
 
Alle bestyrelsesmedlemmer har nu nøgler til alle opgangene.
 
I forbindelse med problemerne med de lange fremførings tider på det varme vand, har Skanska har foranlediget, at alle såkaldte circon-ventiler i alle opgange i etape 1-3 skulle checkes. Den nye vicevært har stået for dette.  Og har ikke kunnet konstatere fejl i dem. Samtidigt har Skanska uden beregning monteret en tænd-/sluk mekanisme på cirkulationspumpen, så circon-ventilerne kan ”motioneres” en gang i døgnet (sker mellem kl. 3 og 4 hver nat). Fremføringen af varmt vand bliver således et tema i 5-års gennemgangen. Viceværten har efterfølgende – på eget initiativ – fået lavet en inspektion i opgang 6. Den pågældende VVS-mand, som også kender Skanska fra deres byggeri på Christianshavn, har lavet en skriftlig udtalelse, der er vedlagt som bilag 2. Konklusionen er ”I dette tilfælde er det altså dårlig planlægning af det cirkulerende anlæg, der er skyld i problemet”. Han anbefaler konkrete ombygning til afhjælpning af problemet. Vi tager sagen op i formandsgruppen, fordi der åbenbart er flere etaper, der er lavet på samme fejlagtige måde.
En stor tak til bestyrelsen for endnu en stor arbejdsindsats! Specielt tak til Pierpaolo Gamba og Henry Malmborg som efter 2 års indsats har valgt at forlade bestyrelsen. Det har været en fornøjelse og vi er glade for jeres indsats!

Sundby, 6. april 2008
Thomas Frisendal
Formand, E/F Øresunds Strandpark etape 1

Hent originalt dokument inkl. bilag: